不動産投資検討してみる？物件検討してみる？

前回、不動産投資物件では土地付き中古アパートが良いと申し上げましたが、それではマンション投資についてはどうなのでしょうか？


マンション投資はある程度の資金を用意すれば購入できるため非常に活発になってきています。


不動産投資の中でももっとも敷居の低い投資かもしれませんね。


不動産投資物件のターゲットをマンション投資に向ける人が増えていると言うことは、それほど多額の資金が必要ないことが人気なのではないかと推測できます。


しかしマンション投資は気をつけたほうがいいことがあります。


マンション投資はその投資額の大半を減価償却してしまう、マンションという建物に投資することをいうからなんです。


不動産投資物件としては投資用マンションは適さないといったほうがいいかもしれません。


建物は、毎年、減価償却され価値が無くなっていきます。


１０年後にいざ売ろうとしても購入価格の６０％ぐらいの価格しか付きません。


しかも、再度不動産投資物件を購入しようと銀行に融資を申し込んでも、この投資用マンションは、担保価値がほとんど認められない可能性が高いと言えます。


不動産投資物件を選択することはなかなか難しい作業だと思いますね(汗）


ただでさえ自宅の購入よりも高額な買い物になることもありますし、月々のローン支払いも半端ではありません。


ただ、それを毎月の家賃収入だけで返済できるようになり、諸費用も家賃収入で飲み込めるようになったら、その投資は成功したといえるでしょう。


たまには読書もどうですか？

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不動産投資物件を購入する際は、土地付き中古アパートが最適といわれます。


例えばですが・・・



築５年の大手ハウスメーカーのアパートが売りに出されていたとします。



そのアパートは、新築当時には、３０００万円以上もしたstrong>アパートでした。


でも、評価額は１０００万円以下にまで下がっていました。


このようなケースがゴロゴロしているのです（汗）


不動産投資物件に関しては、アパートにこそ利益の源泉があり、アパートが付いているからこそ、その土地は利益を生み出せるのです。


購入した側から言わせていただくと、アパートが主役で土地は脇役となります。


しかし、不動産の評価の面から見ると、その土地に偏った見方は一般的な考え方からするとおかしいといわざるを得ません（苦笑）



不動産投資物件の購入には、これらの土地本位の評価を利用することが重要になってきます。



不動産投資物件を複数保有して、成功されている人は収益力のあるstrong>アパートを購入することに全力を傾けていると言えます。


つまりは、アパートに土地が付いてくる中古物件を購入するという訳です。


不動産投資物件を土地付き中古アパートに絞って購入し、そのアパートを活用して１０年間でほとんどの投資資金を回収し、入居者がいる限りは補修しながら可能な限り、そのまま賃貸します。


そして、限界に達したときは、土地を担保に充分銀行から資金を借りることができますので、そこで建て替えをすることになります。


このように土地付き中古アパートには、不動産投資物件の中では一番利用価値が高い物件と言えると考えられます。


それでは、本日はこのあたりで失礼します。

投資は、慎重に堅くいきましょう！

不動産投資物件で、一番お得な物件はどんなものなんでしょうか？


それを知る為には、日本の不動産評価の実態を知らなければなりません。


日本の不動産評価は未だに土地本位制なんです。


大雑把に言ってしまうと、土地に建っている建物は付録に過ぎません！・・・汗


不動産投資物件は、日本の不動産評価が土地本位なため土地付きの建物を購入するほうが良いということになるのです。


いったい何故日本では、そこまで土地にこだわるのでしょうか？


それは土地は唯一、減価償却しないものだからなんですね。


銀行は構築物にはほとんど担保価値をおいていません。


実際、不動産投資物件を購入する際には、必ずといっていいほど銀行からの融資を受けることになります。


その為、銀行が担保価値をみている土地を持っているのといないのとでは融資額が雲泥の差になるのです。


銀行は土地に比べて建物に対しては異常なほど安く評価する場合もあります・・汗


不動産投資物件に対しても銀行の土地本位の評価は変わりません。


もしここで土地付きの中古アパートを購入したらどうなるでしょう？

すでに建物は中古のため評価価格はほとんどないと思ってよいでしょう。

つまり、土地付き中古アパートは建物付きでも土地だけの金額で購入できるのでようなものです。


不動産投資物件を購入するなら土地付き中古アパートがよいのではないでしょうか？

不動産投資物件を購入して、不動産投資をする人がここ数年で確実に増えています。



通常、投資といえば一番最初に思いつくのは、おそらく株式投資でしょう。



株式投資は、不動産投資に比べれば気軽に始めるが出来ます。




最近では、ミニ株投資などもできるようになりましたし、数万円から投資をすることが出来ます。



不動産投資と違って株式投資はネットがつながる環境がありさえすれば、必要書類を取り寄せて申し込むだけで、
証券会社の窓口に行くこともなく口座開設が可能ですしね。




しかしながら、不動産投資に関してはなかなか簡単にはいきません（汗）



まず、すぐに窓口で購入することは出来ません・・・汗



不動産投資物件を探すのも大変であるし、不動産を自分の所有にするには登記をしなければいけません。



不動産投資をはじめるには様々な手間と、多大な労力を必要とします。



まずなんといっても、株式投資のように数万円で済むはずもなく、一番手ごろに購入できる不動産投資物件の中古のワンルームマンションでさえ数百万円かるくするでしょう。



諸費用も馬鹿になりませんし・・・。



普通の人では気軽に購入することは出来ませんんね（汗）



それでも、安定収入というメリットが見込めますから、投資に動く方も増えているといえます。



高額投資でもあるに関わらず、副業で始められる方が多いのも特徴ですね。



不動産投資の具体的なメリットやリスクについては、また日を改めてお話してみたいと思います。



それでは、また次回お会いしましょう。

不動産投資物件を購入する目的にはキャピタルゲインとインカムゲインがありますが、それぞれにメリット・デメリットが存在します。


実際のところどちらの方法が不動産投資には向いているのでしょうか？



まずは、リスクがどのように違うかで判断してみましょう。


不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合・・・

その収益は毎月の家賃収入によるものである。


そのため大きな見込み違いがなければ極端な損失は発生しないと思われます。


しかしキャピタルゲインについては、将来の不動産価格の上昇を見越した投資になりますから、期待通りに上昇しなければ収益は出ません。


不動産投資物件をキャピタルゲイン目的で購入した場合・・・


将来の不動産価格の上昇という不確定要素が発生します。


この不動産価格の上昇がどれだけ続くかは誰にも分かりません。

これこそ自分ではどうしようもないリスクといえますね。

『投資に対するリスクはどれだけあるのか？』、『発生する確率はどれだけあるのか？』等のリスクをある程度理解しておくことで、不動産投資物件の購入に対するリスクを減らすことができると思います。


将来不動産価格が上昇しない限り、その投資は成功したとはいえません。

またインカムゲイン目的で購入した場合においても、空室リスクや修繕リスクなどを回避できない限り成功とはいえません。

リスク管理は不動産投資するうえで、必要不可欠であると言えます。


それぞれどのようなリスクがあり、どのようにすれば回避できるかぐらいは知っておく必要は必ずあります。


どんな投資でも、ノーリスクはありえませんので、しっかりと吟味する必要があるおとは、常に意識していきましょう。

不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合についてですが、キャピタルゲインよりも投資らしくない手法という印象がありました。



なにせ、毎月コツコツと家賃収入を得ていく手法でありますから・・・。



投資にはコツコツは似合いませんよね？



しかも家賃収入を得ているうちに、空室リスクや修繕リスクが発生します。



不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合のメリットは一定期間を過ぎれば、ほぼノーリスクで毎月インカムゲインを手に入れることができることである。


インカムゲインで投資資金を全て回収できたのならば、売却することで利益を確定することもできます。



不動産投資物件を購入する目的がインカムゲインの場合、様々な費用対効果を考える必要があります。



空室を埋めるために、内装をリニューアルしたり、周辺のアパート以上の家賃を得るために外壁を塗りなおして新築感を出そうとしたりなど、様々な費用が発生します。



ただ、当初予想した利回りが確保できれば、多少の経費がかかっても毎月の家賃が入るごとにリスクは減っていきます。



不動産投資物件を購入する目的がキャピタルゲインであれ、インカムゲインであれメリットはあります。


ただ、デメリット、つまりリスクは回避することが難しい場合があります。


それはそのリスクが予測できるか、予測できないかにかかってきます。


出来れば予測できるリスクが多いほうの手法を取るべきでしょう。


簡単ではありませんが（汗）




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不動産投資物件を購入する目的は２つあります。

キャピタルゲインとインカムゲインです。

キャピタルゲインとは売買差益を狙った不動産投資です。


インカムゲインとは家賃収入を狙った不動産投資です。


ここで不動産投資物件を購入する目的は何なのかを今一度考える必要があります。

キャピタルゲイン狙いなのか、それともインカムゲイン狙いなのかをきちんと把握して、自分の目的と不動産投資の特質が合致していると確信できたときに、不動産投資物件を購入する行動を起こすときかと思います。


不動産投資物件を購入する目的がキャピタルゲインの場合のメリットは利益を確定できることにあります。


売却をしてしまえば不動産の諸問題やリスクとは無縁となりますし、不確実な将来のリスクから解放されることは大変な魅力でもあります。


ある程度の収益が見込めるのであれば売却することは正しい選択かもしれません。


不動産投資物件をキャピタルゲイン狙いで購入する手法というものは、バブル時代には当たり前に行われていました。


バブルの時代は『地価は上昇する』『物価も上昇する』『給料も上がる』ということが当たり前の状況でしたので、多少ローンなどがきつくても土地を購入する人が続出しました。


今ではほとんどの方が、しり込みする考え方と言えますね（汗）



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不動産投資物件は投資である。
投資にはリスクは付きものである。
しかし不動産投資物件を購入することで起こりうるリスクをしっかりと知っておくことでリスク回避は可能である。
不動産投資物件に対するリスクを理解しておきましょう。


不動産投資物件を購入して大家さんになったとします。
しかし家賃が全額収入になるわけではありません。
不動産屋に管理を頼めば管理費が発生します。
固定資産税も発生します。
またアパート経営は常に満室を維持できるものではありません。
空室になることもありますので、
単純に満室時に得られる家賃収入を考えてはいけません。


不動産投資物件のリスクを回避するためにはこれらの管理費、
空室発生状況などを考えて、
それらの経費を差し引いて、
手元にいくら残るかを考えるべきである。
表面的に手に入る家賃ではなく、
手取りでいくらもらえるかを基準にする必要があります。

表面的な収入ではなく、
実際にどれだけのお金が残るかを考えながら不動産投資物件を選ぶ必要があります。


不動産投資物件の中でリスクを回避できるものはいくつあるのでしょうか？もしかしたらそんな物件はないのかもしれません。
素人考えや、
誰かの入れ知恵で不動産投資物件を購入してしまい、
結局再度売却しなくてはならなくなった例などもあります。

不動産投資物件購入は投資だということは忘れてはいけません。




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ドバイ不動産投資マニュアル[実録編]

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不動産投資物件を購入するためには、
その投資が成功するかどうかを見極めなければなりません。
見極める方法としてはいくつかあると思いるが、
一般的にはこのように言われている。


不動産投資物件を購入する際の目安としては、

・購入すると確実に家賃収入が見込める不動産である。

・少ない自己資金でローンを組み購入しても、
月々の返済は家賃収入でまかなえる。

・諸費用を支払っても、
ある程度の現金が手元に残る。

という条件に当てはまる不動産投資物件を見つけ出すことが重要である。


不動産投資物件は文字通り投資である。
少ない自己資金で購入し、
家賃収入が継続的に入ってくることで、
少なくとも１０年以内には投資リスクが最小になり、
更に数年先には投資資金が全て回収できることを目標にするべきである。

投資はリスクがつき物であるが、
しっかりとしてポイントとビジョンを持って不動産投資物件を探すことで回避できることもあります。


不動産投資物件を投資として戦略を練り、
その投資法を継続して行うことにより、
不動産投資物件を増やしていきます。
そしてこの不動産投資物件から得られるキャッシュフローで全ての収入をまかなうことが出来れば大成功である。

実際に不動産投資物件からの収入だけで生活している人も大勢いる。




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２０代でもアパートオーナーになれる驚異の不動産投資法【２０代不動産投資法】

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不動産投資物件を購入する人が増えている。

最適な不動産投資物件を探すポイントとしては、
確実に収益を生み続ける価値ある物件を探すことに尽きます。
不動産投資を成功させるにはまずは確実な不動産投資物件を見つけることが重要である。


不動産投資物件として購入出来る対象物件はいろいろとあります。
多くの場合が賃貸収入が見込めて、
将来の価値が確保されているであろう中古アパートを購入することが一般的である。
ただ別に中古アパートだけに絞り込む必要はないでしょう。

最初から中古アパートだけといって限定してしまうと、
視野が狭くなり、
ほんとうに稼いでくれる不動産投資物件を見つけることができなくなる。


不動産投資物件で個人で投資できるものといったら、
新築マンション、
中古マンションなどの区分所有やアパート、
マンションの一棟売り、
小規模テナントビルやテナントなどが考えれれます。

ただし個人に手に届く物件だからといって、
良い物件とは限りません。
一般的に入手しやすいお手軽な物件ほど平均以下の収益しか得られないようである。


不動産投資物件を購入するときは、
それぞれの物件の短所や長所をよく理解した上で判断することが大切である。
不動産投資物件の対象は様々なものがあることをよく理解し、
視野を広く持ち、
自分に購入できるからといって、
安易に不動産投資物件を購入しないように気をつけてほしいと思いる。




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